Cada vegada són més freqüents les famílies i empresaris que, després d’anys gestionant immobles per llogar, decideixen fer un pas més i traslladar aquesta activitat a una societat mercantil. Les raons solen ser molt similars. Es busca professionalitzar la gestió, facilitar el relleu generacional, millorar l’organització interna o preparar futures inversions.

Ara bé, des del punt de vista fiscal, no totes les aportacions d’immobles reben el mateix tractament. La forma en la qual s’articuli l’operació pot marcar una diferència important en la tributació.

Una consulta vinculant de la Direcció General de Tributs (DGT) V1075-26 serveix com a exemple per recordar quins són els requisits que s’han d’analitzar abans de dur a terme aquest tipus de reestructuracions empresarials.

No tota aportació d’immobles constitueix una branca d’activitat

Un dels errors més habituals consisteix a pensar que qualsevol aportació d’immobles a una societat equival automàticament a una aportació d’una branca d’activitat. No és així.

Perquè existeixi una autèntica branca d’activitat s’ha de transmetre una unitat econòmica autònoma capaç de funcionar per si sola. És a dir, un conjunt organitzat de mitjans que permeti continuar desenvolupant l’activitat empresarial sense necessitat d’incorporar nous elements essencials.

Quan el que cada propietari transmet és únicament la seva quota de participació sobre els béns, aquesta autonomia econòmica desapareix. En conseqüència, l’operació no es defineix com a aportació de branca d’activitat, sinó com una aportació no dinerària especial prevista en la Llei de l’impost sobre societats (LIS).

El règim especial pot continuar sent aplicable

Que l’operació no sigui una branca d’activitat no significa necessàriament que perdi el benefici del règim especial de reestructuracions.

La normativa permet aplicar el règim de neutralitat fiscal també a determinades aportacions no dineràries, sempre que concorrin els requisits previstos legalment.

Entre altres aspectes, és especialment rellevant comprovar que:

• la societat que rep els béns sigui resident a Espanya;
• cada aportant mantingui una participació mínima del 5% en el capital de la societat resultant;
• els béns aportats estiguin realment afectes a una activitat econòmica;
• l’activitat porti una comptabilitat ajustada al Codi de Comerç.

Atenció. No n’hi ha prou amb aportar immobles per a accedir al règim especial. És imprescindible comprovar prèviament que tots els requisits legals concorren en l’operació concreta.

L’activitat econòmica ha d’existir de veritat

Un altre aspecte que torna a posar de manifest l’Administració és que no qualsevol lloguer constitueix una activitat econòmica. En matèria d’arrendaments, l’existència d’una veritable organització empresarial continua sent un requisit essencial.

Com a exemple, en la consulta analitzada la comunitat de béns disposava d’una persona contractada laboralment a jornada completa per a gestionar els lloguers i portava la seva comptabilitat conforme al Codi de Comerç, circumstàncies que van permetre considerar que desenvolupava una autèntica activitat econòmica.

Això demostra que no n’hi ha prou amb posseir nombrosos immobles. El veritablement rellevant és acreditar l’existència d’una estructura empresarial suficient.

• Atenció. El nombre d’immobles, per si sol, no converteix un patrimoni immobiliari en una activitat econòmica. Hisenda analitza l’organització real existent darrere de l’explotació.

La presència d’un habitatge habitual no impedeix necessàriament aplicar el règim

A vegades pot succeir que algun dels immobles tingui un ús mixt o que part de la finca es destini a habitatge habitual dels propietaris. Aquesta circumstància, per si sola, no determina automàticament la pèrdua del règim especial.

El veritablement important serà analitzar com queda configurada l’operació i si, després de la reorganització, les relacions entre els propietaris i la societat responen a condicions normals de mercat. En el supòsit analitzat per la DGT, aquest aspecte no va impedir l’aplicació del règim especial.

Els motius econòmics continuen sent una peça fonamental

Encara que el règim especial pretén facilitar les reorganitzacions empresarials, l’Administració continua recordant que no es pot utilitzar únicament per a obtenir avantatges fiscals. L’operació ha de respondre a raons econòmiques reals.

Millorar la gestió del patrimoni, professionalitzar l’activitat, facilitar el creixement empresarial o racionalitzar l’organització poden constituir motius vàlids, sempre que siguin autèntics i que es puguin acreditar.

A més, serà l’Administració qui valori totes les circumstàncies concurrents si posteriorment comprova l’operació.

• Atenció. Una bona planificació fiscal mai ha de substituir a una veritable justificació empresarial. La documentació que expliqui els motius de l’operació pot ser determinant en una futura comprovació.

Compte amb la plusvàlua municipal

Un dels aspectes que sol passar més desapercebut apareix precisament al final d’aquesta mena d’operacions.

Encara que l’aportació pugui acollir-se al règim especial de neutralitat de l’impost sobre societats, això no significa automàticament que també quedi exclosa la tributació per l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana.

Quan l’aportació no constitueix una veritable branca d’activitat, l’excepció prevista per a la plusvàlua municipal no és aplicable i caldrà analitzar si es produeix la corresponent meritació de l’impost.

• Alerta. Aplicar el règim especial de l’impost sobre societats no garanteix, per si sol, que l’operació quedi exempta de plusvàlua municipal. Són dues anàlisis diferents.

Una adequada planificació evita sorpreses fiscals

Les operacions de reorganització patrimonial solen implicar importants conseqüències tributàries i mercantils. Precisament per això, no convé partir de solucions estàndard ni assumir que totes les aportacions d’immobles reben el mateix tractament.

Com posa de manifest la recent consulta vinculant de la DGT, cada operació cal estudiar-la de manera individual, verificant la naturalesa de l’activitat desenvolupada, el compliment dels requisits legals i l’existència de veritables motius econòmics que justifiquin la reorganització. Només així es podrà determinar si és possible aplicar el règim especial de neutralitat fiscal i conèixer, a més, la resta d’efectes tributaris que pot generar l’operació.