Recordi que la nova Llei 12/2023 d’habitatge ha modificat les reduccions sobre les rendes del lloguer en l’IRPF a partir de l’any 2024. Als contractes de lloguer d’habitatge que se subscriguin fins al 31 de desembre de 2023 els és aplicable la reducció del 60%, tant en l’IRPF de 2023 com en els anys següents. Als subscrits a partir de l’1 de gener de 2024 se’ls aplicarà el règim de reduccions aprovat per la nova llei d’habitatge.

Volem recordar-li que la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge (Llei d’habitatge), recull una sèrie d’incentius fiscals aplicables en l’IRPF als arrendaments d’immobles destinats a habitatge amb efectes des del gener de 2024.

Si com a propietari ha de subscriure un nou contracte de lloguer i creu que complirà els requisits per a gaudir de les reduccions incrementades de la nova Llei d’habitatge, plantegi’s esperar a 2024. Si considera que no els complirà, formalitzi el contracte en 2023; així podrà aplicar la reducció del 60% (i no la del 50% que estableix la nova Llei quan no són aplicables reduccions incrementades).

Modulació de les reduccions dels rendiments del capital immobiliari en l’IRPF per a 2024

Amb la nova Llei, s’estimula fiscalment el lloguer d’habitatge habitual a preus assequibles, a través de la modulació de la reducció del rendiment net del lloguer d’habitatge habitual (només per als rendiments del capital immobiliari, però no afecta els qui tinguin arrendaments que tinguin la consideració d’activitat econòmica en els termes de la Llei de l’IRPF). Aquestes noves reduccions es començaran a aplicar a partir de l’1 de gener de 2024 per als contractes d’arrendaments d’immobles destinats a habitatge subscrits a partir del 26 de maig de 2023.

En la llei de l’IRPF s’estableix que el rendiment net positiu derivat de l’arrendament d’immobles destinats a habitatge es beneficia d’una reducció del 60%. La llei d’habitatge estableix ara que, per als contractes subscrits des de la seva entrada en vigor, el percentatge general de reducció serà del 50% (enfront del 60% anterior), però regula percentatges incrementats.

En concret, la nova Llei preveu les següents reduccions incompatibles entre elles i que s’apliquen en el següent ordre:

• Reducció incrementada del 90%: quan s’hagués formalitzat pel mateix arrendador un nou contracte d’arrendament sobre un habitatge situat en una zona de mercat residencial tensionat (seran les recollides en la resolució que, d’acord amb el que es disposa en la legislació estatal en matèria d’habitatge, aprovi el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana), en el qual la renda inicial s’hagués rebaixat en més d’un 5% en relació amb l’última renda de l’anterior contracte d’arrendament del mateix habitatge, una vegada aplicada, si és el cas, la clàusula d’actualització anual del contracte anterior.

Atenció. Si té un habitatge llogat situat en una “zona tensionada”, a partir de 2024 pot gaudir d’una reducció del 90% en el seu IRPF a canvi de reduir el lloguer en més d’un 5%. Atès que a partir de 2024 augmentar el lloguer als nous contractes en les zones tensionades suposarà perdre les reduccions, en la majoria de casos serà més convenient reduir la renda en una mica més del 5% i obtenir més estalvis en l’IRPF.

• Reducció incrementada del 70%: quan es produeixi alguna de les següents circumstàncies:

1. Que el contribuent hagués llogat per primera vegada l’habitatge, sempre que estigui situat en una zona de mercat residencial tensionat i l’arrendatari tingui una edat compresa entre 18 i 35 anys. Si existeixen diversos arrendataris d’un mateix habitatge, aquesta reducció s’aplicarà proporcionalment sobre la part del rendiment net que correspongui als esmentats arrendataris.

2. Quan l’arrendatari sigui una administració pública o entitat sense fins lucratius, que destini l’habitatge al lloguer social amb una renda mensual inferior a l’establerta en el programa d’ajuts al lloguer del pla estatal d’habitatge, o a l’allotjament de persones en situació de vulnerabilitat econòmica, o quan l’habitatge estigui acollit a algun programa públic d’habitatge o qualificació en virtut del qual l’administració competent estableixi una limitació en la renda del lloguer.

• Reducció incrementada del 60%: per als casos en què s’haguessin efectuat obres de rehabilitació (en els termes de la normativa d’IRPF) en els dos anys anteriors a la formalització del contracte d’arrendament.

Atenció. Els requisits assenyalats s’han de complir en el moment de subscriure el contracte d’arrendament i la reducció serà aplicable mentre es vagin complint.

En tot cas, els referits percentatges de reducció incrementats no seran aplicables en relació amb els contractes d’arrendament d’habitatges en zones de mercat residencial tensionat, quan la renda pactada a l’inici del contracte d’arrendament excedeixi dels límits que s’estableixen en l’article 17.6 de la Llei d’arrendaments urbans (que es modifica per la mateixa Llei d’habitatge).

Com fins ara, les reduccions indicades (la general i les incrementades) només s’aplicaran sobre els rendiments declarats voluntàriament pel contribuent (és a dir, per a aquells que hagin estat calculats pel contribuent en una autoliquidació presentada abans que s’hagi iniciat un procediment de verificació de dades, de comprovació limitada o d’inspecció que inclogui en el seu objecte la comprovació d’aquests rendiments).

En resum, el contribuent podrà aplicar la més gran de les reduccions que li correspongui entre les indicades, amb la possibilitat d’aplicar sempre la reducció del 50%. Totes aquestes reduccions esdevenen inaplicables si s’incompleixen les normes (previstes en la LAU) sobre increment de rendes dins d’una zona de mercat residencial tensionat.

Règim transitori

S’introdueix en la Llei de l’IRPF una disposició transitòria, la trenta-vuitena, per regular en un 60% la reducció aplicable als rendiments nets positius de capital immobiliari derivats de contractes d’arrendament d’habitatge subscrits amb anterioritat al 26 de maig de 2023.