El Reial decret llei 15/2020, de 21 d’abril, de mesures urgents complementàries per donar suport a l’economia i l’ocupació, ha modificat el reconeixement de l’aplicació de la suspensió del deute hipotecari durant el termini de tres mesos establint que no estarà subjecta a les formalitats el que es disposa en la Llei 5/2019 de crèdit immobiliari. Serà obligació unilateral de l’entitat creditora l’elevació a escriptura pública del reconeixement de la suspensió a l’efecte del registre de la propietat i promoure la formalització de la pòlissa o escriptura pública. Es redueixen els drets aranzelaris notarials i registrals derivats de la intervenció de pòlisses en què es formalitzi, en el seu cas, la suspensió temporal de les obligacions contractuals derivades de tot préstec o crèdit sense garantia hipotecària.

L’informem que el Reial decret llei 15/2020, de 21 d’abril, de mesures urgents complementàries per donar suport a l’economia i l’ocupació, que amb caràcter general va entrar en vigor el dia 23 d’abril, ha introduït una disposició que regula l’atorgament unilateral pel creditor dels instruments notarials en què es formalitza l’ampliació de termini derivada de la moratòria legal dels préstecs o crèdits garantits amb hipoteca, o mitjançant un altre dret inscriptible diferent.

Hem de recordar que Reial decret llei 11/2020, de 31 de març, amb efectes des del 2 d’abril, va establir una sèrie de mesures en relació amb la moratòria del deute hipotecari inicialment previst en el Reial decret llei 8/2020 per a l’habitatge habitual de les persones físiques que també s’estén als autònoms, empresaris i professionals respecte dels immobles afectes a la seva activitat econòmica, d’un costat, i a les persones físiques que tinguin arrendats immobles pels quals no percebin la renda arrendatària en aplicació de les mesures a favor dels arrendataris com a conseqüència de l’estat d’alarma.

La moratòria no és un contracte entre deutor i creditor sinó una modificació legal d’un contracte subjecta a determinades condicions. D’una banda hi ha les condicions relatives a la mena de préstec (art. 19 per a préstecs hipotecaris i art. 21 per a personals, tots dos del RDL 11/2020). D’altra banda les condicions subjectives del deutor (la vulnerabilitat) es regulen en els arts. 16 i 18 del RDL 11/2020. El tercer requisit és la sol·licitud del deutor, que ha d’anar acompanyada de la documentació referida en l’art. 17 RDL 11/2020. Malgrat la denominació legal de sol·licitud, aquesta no ha de ser acceptada pel prestador: no és necessari el consentiment de l’entitat creditora ni l’atorgament de cap contracte.

Concessió de la moratòria

L’article 13 del RDL 8/2020 (modificat per Reial decret llei 11/2020) estableix que:

• Una vegada realitzada la sol·licitud de la moratòria l’entitat creditora procedirà a la seva implementació en un termini màxim de 15 dies.
• Una vegada concedida la moratòria, l’entitat creditora comunicarà al Banc d’Espanya la seva existència i durada. Els imports que serien exigibles al deutor en cas que no s’apliqués la moratòria no es consideraran vençuts. Durant el període de suspensió no es reportarà cap d’interès.
• L’aplicació de la suspensió no requerirà acord entre les parts, ni cap novació contractual, perquè tingui efecte, però s’haurà de formalitzar en escriptura pública i inscriure’s en el registre de la propietat. La inscripció de l’ampliació del termini inicial tindrà plens efectes, si escau, enfront dels creditors intermedis inscrits encara que no compti amb el seu consentiment.

No es pot ignorar que resulta imprescindible l’atorgament de l’instrument notarial puix que és un document públic, amb el valor i certesa que això suposa respecte dels elements essencials del negoci i puix que, en el cas de béns o drets inscriptibles, l’atorgament facilita la inscripció en el registre públic corresponent, en aquest cas, el registre de béns mobles.

D’altra banda, l’accés al registre de béns mobles exigeix títol públic i, per tant, resulta imprescindible la formalització de l’instrument notarial perquè a través d’aquest registre es tutelen no sols els drets i interessos del deutor, sinó també els del creditor i, molt especialment, els de tota la ciutadania mitjançant el manteniment de la fe pública amb la integritat exactitud del registre, això és, mitjançant el manteniment d’un nivell de seguretat jurídica que permet la seguretat en el trànsit de béns inscriptibles que, d’aquesta manera, mantenen el seu valor econòmic en aquest trànsit, perquè qualsevol tercer coneix les càrregues a les quals està sotmès el bé.

Doncs bé, ara el RDL 15/2020 aclareix que per conjugar aquests principis amb l’adequada protecció del deutor resulta imprescindible considerar que el que es documenta en l’instrument notarial i que, si escau, accedirà al registre, és la declaració unilateral de voluntat del creditor, que com a atorgant assumirà el cost dels drets aranzelaris.

En concret el RDL 15/2020 estableix que:

• El reconeixement de l’aplicació de la suspensió del deute hipotecari durant el termini de tres mesos prevista en l’article 13.3 del Reial decret llei 8/2020, de 17 de no estarà subjecta a les formalitats el que es disposa en la Llei 5/2019 de crèdit immobiliari.
• Serà obligació unilateral de l’entitat creditora (i) l’elevació a escriptura pública del reconeixement de la suspensió a l’efecte que es pugui procedir a la inscripció de l’ampliació del termini inicial en el registre de la propietat i (ii) promoure la formalització de la pòlissa o escriptura pública en la qual es documenti el reconeixement de la suspensió de les obligacions contractuals en els crèdits o préstecs sense garantia hipotecària i la inscripció, si escau, en el registre de béns mobles, sempre que el crèdit o préstec estigués garantit mitjançant algun dret inscriptible diferent de la hipoteca o hagués accedit al registre.
• Aquestes regles s’apliquen qualsevol sol·licitud de moratòria presentada a l’empara del Reial decret llei 8/2020 o del Reial decret llei 11/2020 encara que la sol·licitud del creditor o fins i tot la seva acceptació per l’entitat creditora s’haguessin produït amb anterioritat al 23 d’abril de 2020 (entrada en vigor del RDL 15/2020)
• Addicionalment, durant la vigència de l’estat d’alarma i fins que no es restableixi plenament la llibertat deambulatòria, encara que no es puguin formalitzar els instruments notarials, això no suspendrà l’aplicació de la moratòria, que s’haurà d’aplicar automàticament, s’hagi formalitzat o no aquesta suspensió en l’instrument corresponent.
• D’altra banda, es redueixen els drets aranzelaris notarials i registrals derivats de la intervenció de pòlisses en què es formalitzi, en el seu cas, la suspensió temporal de les obligacions contractuals derivades de tot préstec o crèdit sense garantia hipotecària a què es refereix l’article 21 del Reial decret llei 11/2020. En concret:

1. Els drets aranzelaris notarials derivats de la intervenció de pòlisses en què es formalitzi, en el seu cas, la suspensió temporal de les obligacions contractuals derivades de tot préstec o crèdit sense garantia hipotecària a què es refereix l’article 21 del Reial decret llei 11/2020, seran els establerts en el Decret de 15 de desembre de 1950 i es bonificaran en un 50% amb un límit mínim de 25 euros i màxim de 50 euros, per tots els conceptes incloses les seves còpies i trasllats.
2. Els drets aranzelaris dels registradors derivats de la constància registral, en el seu cas, de la suspensió temporal de les obligacions contractuals, a què es refereix l’article 21 del Reial decret llei 11/2020 es minutaran de conformitat amb l’article 36.9.g de l’ordenança aprovada per Ordre de 19 de juliol 1999, per la quantitat fixa de 6 euros.
3. Els drets aranzelaris notarials i registrals derivats de la formalització i inscripció previstos en aquest apartat seran satisfets, en tot cas, pel creditor.