Vendre l’habitatge habitual i destinar els diners obtinguts a comprar-ne un altre sol associar-se a una idea bastant senzilla. Si es reinverteix tot, el guany obtingut en la venda pot quedar exempt en l’IRPF, sempre que es compleixin els requisits establerts legalment en la Llei i Reglament de l’IRPF.

No obstant això, la situació es complica quan l’habitatge que es ven pertanyia exclusivament a un dels cònjuges i la nova casa es compra conjuntament durant el matrimoni.

El Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC) ha aclarit aquesta qüestió mitjançant la seva Resolució RG 5896/2025, de 13 de juliol de 2026. I el criteri adoptat pot reduir de manera important l’exempció que alguns contribuents esperaven aplicar.

Què ha decidit exactament el TEAC?

La qüestió es pot entendre millor amb una situació bastant habitual. Un dels cònjuges té un habitatge privatiu, per exemple perquè el va comprar abans del matrimoni. El ven i obté una determinada quantitat de diners. Posteriorment, aquest import s’utilitza per comprar el nou habitatge habitual del matrimoni, que passa a tenir caràcter de guanys.

Podria semblar lògic pensar que, si tots els diners procedents de la venda s’han destinat a la nova casa, tot aquest import s’ha de considerar reinvertit.

El TEAC considera que no necessàriament. Per a calcular l’exempció cal atendre la part del nou habitatge que fiscalment adquireix el contribuent. Quan l’immoble té caràcter de guanys i no s’acredita una participació diferent, a l’efecte de l’IRPF s’atribueix un 50% a cada cònjuge.

Això significa que una persona pot haver aportat una quantitat superior a aquest percentatge i, malgrat això, no poder considerar tot el desemborsament com a reinversió pròpia.

• Atenció. Cal no confondre els diners que es destinen materialment a pagar l’habitatge amb la quantitat que Hisenda admet com reinvertida a l’efecte de l’exempció. Són conceptes que, després d’aquesta resolució, poden no coincidir.

Reinvertir tots els diners no garanteix l’exempció completa

Aquest és probablement l’aspecte més important de la resolució. La Llei de l’IRPF permet excloure de tributació el guany obtingut per la transmissió de l’habitatge habitual quan l’import obtingut es reinverteix en un altre habitatge habitual. Si la reinversió és parcial, també serà parcial l’exempció.

Ara bé, el TEAC entén que no n’hi ha prou amb seguir el recorregut dels diners. També cal preguntar-se quin dret de propietat està adquirint realment qui pretén aplicar el benefici fiscal.

Si un contribuent paga una quantitat superior a la que correspon a la seva participació en el nou habitatge, aquest excés no suposa, segons el Tribunal, que estigui adquirint una part major de l’immoble. En la pràctica estarà finançant la part que pertany a l’altre titular.

I aquesta quantitat addicional no es pot fer servir per a incrementar la seva pròpia exempció per reinversió.

• Atenció. Abans de calcular el guany exempt convé comprovar com figura adquirit el nou habitatge. La procedència privativa dels diners, per si sola, no determina l’import que podrà computar-se com a reinversió.

Per què el règim de guanys genera aquesta situació?

Aquí apareix una diferència entre el tractament civil i el fiscal que pot resultar una mica desconcertant.

Des del punt de vista civil, la societat de guanys no funciona exactament com una propietat ordinària al 50%. Els cònjuges són titulars conjuntament del patrimoni de guanys i no d’una meitat individualitzada de cadascun dels seus béns.

L’IRPF, no obstant això, estableix les seves pròpies regles. L’article 11.3 de la Llei de l’IRPF disposa que els béns i drets comuns a tots dos cònjuges s’atribueixen per meitat a cada un, tret que es justifiqui una participació diferent.

Per això, un habitatge adquirit amb caràcter de guanys pot considerar-se fiscalment pertanyent en un 50% a cada cònjuge, encara que des d’una perspectiva estrictament civil l’explicació de la societat de guanys sigui més complexa.

Aquesta diferència és la que utilitza el TEAC per a resoldre el problema.

• Atenció. Que un habitatge sigui de guanys no significa que, a l’efecte de l’IRPF, un dels cònjuges pugui atribuir-se automàticament tota la inversió simplement perquè hagi aportat els diners.

Un exemple permet veure-ho amb força claredat

Un dels casos examinats resulta especialment il·lustratiu. El contribuent havia transmès el seu anterior habitatge habitual per 217.739,72 euros. El nou habitatge va tenir un cost d’adquisició de 170.091,21 euros i l’interessat va adquirir el 50%.

El TEAR va considerar que la reinversió computable havia de limitar-se a 85.045,61 euros, és a dir, a la meitat del cost del nou habitatge.

Tenint en compte l’import obtingut en la transmissió una vegada realitzat el corresponent ajust, aquesta reinversió representava aproximadament un 39,07%.

El resultat? El guany patrimonial obtingut en la venda no va quedar completament exempt. L’exempció es va aplicar únicament en aquesta proporció.

L’exemple mostra bé on és el risc. Haver aportat personalment una quantitat elevada per a comprar el nou habitatge no implica que tota ell serveixi per deixar exempt el guany obtingut anteriorment.

• Atenció. En operacions amb imports importants, la diferència es pot traduir en una quantitat rellevant d’IRPF. És aconsellable fer els números abans de signar la nova compravenda i no quan arribi el moment de presentar la declaració.

El percentatge de l’habitatge anterior i el del nou no han de coincidir

La resolució conté, a més, una precisió que convé no perdre de vista. El TEAC no diu que una persona que vengui el 100% d’un habitatge hagi de comprar necessàriament el 100% del següent per a gaudir de l’exempció. Pot vendre un habitatge de la seva exclusiva propietat i adquirir només una part del nou.

El determinant serà quant de l’import obtingut pot considerar-se efectivament destinat a adquirir la seva participació en aquest segon habitatge.

Per tant, el percentatge de propietat continua sent important, però no perquè hagi de coincidir entre tots dos immobles. La seva funció és determinar fins a on arriba realment la reinversió atribuïble al contribuent.

• Atenció. L’exempció pot ser parcial. Que no pugui aplicar-se sobre tot el guany no significa que es perdi completament el benefici fiscal.

Què passa si un dels cònjuges aporta molts més diners?

Aquesta és segurament una de les situacions que més dubtes pot provocar. Imaginem que un dels cònjuges vengui un habitatge que era exclusivament seu i aporta 200.000 euros per a comprar la nova casa. L’altre aporta una quantitat molt inferior, però l’habitatge s’adquireix amb caràcter de guanys i fiscalment correspon un 50% a cadascun.

El fet que el primer hagi desemborsat més diners no significa, seguint el criteri del TEAC, que hagi adquirit més propietat.

La quantitat que excedeixi del valor corresponent a la seva participació pot estar servint per a finançar l’adquisició atribuïble a l’altre cònjuge. I aquest excés queda fora de la seva reinversió a l’efecte d’aquesta exempció.

• Atenció. Quan les aportacions econòmiques dels cònjuges siguin molt desiguals, val la pena estudiar l’operació abans de formalitzar-la. La forma en què es documenti l’adquisició pot tenir conseqüències fiscals posteriors.

No és una qüestió exclusiva dels matrimonis

El raonament utilitzat pel TEAC va més enllà de la societat de guanys. El Tribunal busca que situacions econòmicament semblants rebin un tractament fiscal similar.

Pensem en dos germans que compren un habitatge al 50%. Si un d’ells paga el 80% del preu, no per això adquireix automàticament el 80% de la propietat. Part del pagat haurà servit per a finançar la participació del germà.

Una cosa semblant passa amb una parella casada en separació de béns o amb qualsevol adquisició en proindivís.

La idea que utilitza el Tribunal és relativament senzilla. A l’efecte de l’exempció, cada persona ha de computar la quantitat destinada a adquirir la seva pròpia participació en el nou habitatge.

• Atenció. La relació familiar entre els compradors no altera per si mateixa aquesta regla. L’important serà determinar quin percentatge adquireix cada contribuent i quant ha destinat a adquirir precisament aquesta participació.

Existeix marge per a acreditar una participació diferent

La resolució també deixa oberta una qüestió especialment interessant per a la planificació de futures operacions. L’article 11.3 de la Llei de l’IRPF estableix l’atribució per meitat dels béns comuns, però afegeix una excepció quan es justifiqui una altra quota de participació.

Per tant, el 50% no s’ha d’interpretar com una regla absolutament inamovible per a qualsevol operació.

Hi ha diferents formes jurídiques d’articular l’adquisició d’un habitatge durant la vigència de la societat de guanys. Depenent de les circumstàncies, poden existir participacions distintes o fins i tot adquisicions amb components privatius i de guanys.

Precisament per això, quan un dels cònjuges aportarà una quantitat considerable procedent de la venda d’un bé privatiu, convé analitzar prèviament com es farà la compra i com quedarà configurada jurídicament la titularitat.

No es tracta simplement de reflectir de qualsevol manera un percentatge més convenient des del punt de vista fiscal. La participació que es pretengui defensar haurà de respondre a la realitat jurídica i econòmica de l’operació i poder acreditar-se.

• Atenció. No és aconsellable modificar percentatges o introduir atribucions de titularitat únicament per a obtenir un avantatge fiscal. Qualsevol participació diferent ha d’estar correctament documentada i ser coherent amb l’operació efectivament realitzada.

Un criteri que s’haurà de tenir en compte a partir d’ara

La rellevància d’aquesta resolució no la trobem únicament en el cas concret. El TEAC ha intervingut perquè existien posicions diferents entre els tribunals econòmics administratius regionals (TEAR). Mentre Cantàbria defensava la limitació de la reinversió en funció de la titularitat adquirida, altres resolucions de la Comunitat Valenciana i Andalusia havien mantingut plantejaments més favorables al contribuent.

Amb la resolució del 13 de juliol de 2026, el Tribunal Central unifica el criteri. La conclusió és que la quantitat que es pot computar com a reinversió ha de tenir correspondència amb el percentatge de propietat adquirit en el nou habitatge. Si es tracta d’una adquisició de guanys i no s’acredita una participació distinta, fiscalment es partirà, amb caràcter general, del 50% per a cada cònjuge.

• Atenció. Les operacions que s’hagin plantejat prenent com a referència antics criteris favorables de determinats tribunals regionals s’han de revisar amb especial cura.

Què convé fer abans de vendre i comprar

El principal ensenyament pràctic d’aquesta resolució és que la planificació s’ha de fer abans de formalitzar la nova adquisició.

Quan es vengui un habitatge privatiu i es pretén destinar els diners al futur habitatge habitual del matrimoni, no n’hi ha prou amb comprovar que es compleixen els terminis de reinversió.

També caldrà analitzar d’on procedeixen els diners, quin percentatge del nou habitatge adquirirà cada persona, quin caràcter tindrà l’immoble, com quedarà recollida l’operació en l’escriptura i quina quantitat podrà considerar-se realment reinvertida per cada contribuent.

Fer aquesta revisió després d’haver comprat limita considerablement les possibilitats d’organitzar correctament l’operació.

• Atenció. Si està pensant a vendre el seu habitatge habitual i adquirir-ne un altre conjuntament amb el seu cònjuge, és recomanable estudiar prèviament les conseqüències en l’IRPF. Una diferència aparentment menor en la manera de comprar pot acabar afectant de manera significativa al guany que finalment quedi exempt.