L’informem que s’ha publicat la sentència de 27 de gener de 2021 del Ple de la Sala civil del Tribunal Suprem que ha resolt sobre els efectes econòmics de la declaració de nul·litat de la clàusula de despeses dels préstecs hipotecaris entre bancs i consumidors. El Tribunal resol que les despeses de taxació, quan no sigui aplicable la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, incumbeixen el banc i no al consumidor. És a dir, afecta a les hipoteques signades abans del 16 de juny de 2019.

Als fonaments jurídics de la sentència, el Ple de la Sala civil, fa referència a la Directiva 93/13 i la doctrina del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), on es crea la doctrina de l’abús de la clàusula contractual que atribueix als consumidors prestataris el pagament de totes les despeses generades per l’operació creditícia, que comporta la seva nul·litat.

La sentència deixa resolta la qüestió de les despeses hipotecàries i resol el cas d’una hipoteca concedida per Liberbank atorgada en escriptura pública de 2014. El client va reclamar judicialment en una demanda de judici ordinari per nul·litat de clàusules bancàries per abusives on se li feia responsable del pagament de totes les despeses de formalització, és a dir que  corrien del seu compte i el jutjat de primera instància núm. 4 de Càceres li va donar la raó en 2017, en una sentència que va estimar íntegrament la demanda, i va declarar la nul·litat de la clàusula i va condemnar al banc a restituir al prestatari la suma de 3.594,03 euros. La resolució va ser ratificada al gener de 2018 per l’Audiència Provincial de Càceres, però el recurs de cassació interposat pel banc va donar lloc al fet que se n’hagués de pronunciar el Tribunal Suprem.

Amb aquesta sentència queden resoltes per la Sala civil totes les conseqüències de la nul·litat de les clàusules que imposen als consumidors les despeses de formalització del préstec hipotecari. Aquesta doctrina suposa que els consumidors tenen dret a la restitució de totes les despeses pagades en concepte de registre de la propietat, gestoria i taxació, així com de la meitat de les despeses notarials.

Només l’impost sobre actes jurídics documentats, en el qual les normes tributàries estableixen que el principal subjecte passiu és el prestatari, és a càrrec dels consumidors.

A qui beneficia aquesta sentència? 

Beneficiarà als qui van contractar les seves hipoteques abans del 16 de juny de 2019 (en aquesta data va canviar la llei que regeix els contractes de les hipoteques).

La sentència també fa referència a la Llei 5/2019 i pel que fa al seu àmbit d’aplicació temporal, la regla general és que no s’aplicarà la Llei als contractes de préstecs subscrits amb anterioritat a la seva entrada en vigor (16 de juny de 2019) excepte quan concorrin les determinades situacions previstes en la seva disposició transitòria primera (són rellevants les al·lusions al cas de venciment anticipat), la qual cosa vol dir, que es podran reclamar totes les despeses tal com ha resolt el Tribunal Suprem en la sentència de 27 de gener de 2021, a totes les hipoteques signades (pagades o no) amb anterioritat a l’entrada en vigor d’aquesta Llei, quan no es regulava amb precisió la informació precontractual de protecció al prestatari i garants, base de la transparència material de les regles sobre informació i documentació a aportar ja des de la publicitat i l’obligatori lliurament de la còpia del projecte de contracte; informació sobre la distribució de despeses entre prestador i prestatari, ni s’utilitzava la FEIN (Fitxa Europea d’Informació Normalitzada), en la qual es recull la informació essencial del contracte proposat, particularment sobre la càrrega jurídica i econòmica que assumirà el prestatari.

I si ha contractat una hipoteca recentment?

La Llei 5/2019 de contractes de crèdit immobiliari, que va entrar en vigor el 16 de juny de 2019, estableix qui ha d’assumir cada despesa de formalització de la hipoteca. Sempre que el repartiment previst es respecti, no hi ha res a reclamar:

• Els bancs assumeixen les despeses de notaria i d’inscripció al registre de la propietat, així com les despeses de la gestoria que s’encarregui dels tràmits.
• El consumidor s’ha de fer càrrec de les despeses de taxació de l’immoble, així com pagar les còpies de l’escriptura que sol·liciti.