A partir d’ara, dir “temporal” a un lloguer no n’hi ha prou perquè ho sigui jurídicament. La nova normativa catalana posa el focus en l’ús real de l’habitatge, no en el nom del contracte. Es tanquen vies que s’havien utilitzat per a esquivar els límits de renda en zones tensionades.
Des de l’1 de gener de 2026 està en vigor a Catalunya la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme, publicada al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya el 31 de desembre de 2025.
No es tracta d’una reforma puntual ni d’un simple ajust tècnic. La norma introdueix un canvi d’enfocament en com s’han d’interpretar i aplicar determinades figures contractuals que, en els últims anys, havien adquirit un ús intensiu en el mercat immobiliari, especialment en zones declarades de mercat residencial tensionat.
La Llei 11/2025 actua, principalment, sobre tres grans àmbits:
- L’arrendament d’habitatges amb caràcter temporal.
- El lloguer d’habitacions.
- Les transmissions d’habitatges per grans tenidors persones jurídiques, reforçant els drets de tanteig i retracte de l’Administració.
El fil conductor de la norma és clar: evitar que determinades fórmules contractuals s’utilitzin per a eludir els límits de renda, les garanties pròpies de l’arrendament d’habitatge habitual o els mecanismes d’intervenció pública previstos per a equilibrar el mercat. Per a això, el legislador català deixa de fixar-se tant en la durada o en la denominació del contracte i posa l’accent en l’ús real de l’habitatge i en la necessitat que satisfà.
A més, l’aplicació de la llei és immediata, sense règims transitoris amplis, fet que obliga a revisar contractes, models habituals i operacions en curs des d’aquest mateix moment. El que abans podia considerar-se una pràctica habitual avui pot generar conseqüències jurídiques rellevants.
L’arrendament temporal ja no es defineix pel temps, sinó per la finalitat
Un dels canvis més rellevants de la Llei 11/2025 és la redefinició del concepte d’arrendament temporal. A partir d’ara, es considera arrendament d’habitatge permanent tot contracte destinat a satisfer una necessitat d’habitatge, amb independència de la seva durada.
Només s’admet la temporalitat quan el contracte respon a causes concretes i taxades: raons professionals, laborals, d’estudis, atenció o assistència mèdica, situacions provisionals a l’espera del lliurament d’un habitatge o del retorn a la residència habitual, o altres supòsits anàlegs.
Però la llei no es queda en una declaració formal. Exigeix que:
- La finalitat del contracte consti expressament,
- Aquesta finalitat s’acrediti documentalment, i
- La documentació es dipositi juntament amb la fiança en el registre corresponent.
Si qualsevol d’aquests elements falla, el contracte es presumeix destinat a habitatge permanent.
- Atenció. No acreditar correctament la causa de temporalitat converteix el contracte, de manera automàtica, en un arrendament d’habitatge permanent.
Els arrendaments temporals passen a regir-se per les regles del lloguer d’habitatge
La conseqüència directa d’aquesta nova configuració és que molts arrendaments temporals queden sotmesos a les normes pròpies de l’arrendament d’habitatge.
En concret, els resulten aplicables les regles relatives a:
- Determinació i actualització de la renda,
- Límits màxims de renda en zones tensionades,
- Fiança legal i garanties addicionals,
- Elevació de renda per millores,
- Assumpció de despeses generals i serveis individuals.
Això suposa un canvi substancial respecte de la pràctica anterior, en la qual el contracte temporal s’utilitzava, en molts casos, com un instrument flexible per fixar rendes fora dels marges legals.
- Atenció. Un contracte temporal ja no permet, per si sol, fixar una renda superior a l’admesa per a l’habitatge habitual.
Zones de mercat residencial tensionat: mateix límit, encara que el contracte sigui temporal
En les zones declarades de mercat residencial tensionat, la llei és especialment clara: els arrendaments temporals queden subjectes als mateixos límits de contenció de rendes que la resta d’arrendaments d’habitatge.
Es tanca així una via que s’havia emprat de manera recurrent per a sortejar els preus màxims. A partir d’ara, ni la durada limitada ni la qualificació formal del contracte justifiquen una renda superior.
L’única excepció expressa són els contractes amb finalitat exclusivament recreativa, vacacional o d’oci, que queden fora d’aquest règim, sempre que aquesta finalitat consti de manera clara, s’acrediti documentalment i es faci constar el lloc de residència habitual de l’arrendatari.
Si no s’acredita de manera sòlida la finalitat vacacional, el contracte se sotmet al règim general d’habitatge.
Pròrrogues i renovacions
La Llei 11/2025 presta especial atenció a les pròrrogues i renovacions dels contractes temporals, on es concentren molts dels riscos pràctics.
En particular:
- Si un contracte temporal es prorroga sense tornar a acreditar la causa de temporalitat i la residència habitual de l’arrendatari en un altre lloc, l’arrendament passa a regir-se per la normativa d’habitatge permanent, inclosa la durada mínima legal.
- Si finalitza el contracte i se’n signa un de nou amb el mateix arrendatari i sobre el mateix habitatge, el nou contracte queda sotmès al règim d’habitatge permanent, tret que es justifiqui que persisteixen les circumstàncies que van motivar la temporalitat inicial.
Una pròrroga mal documentada pot transformar un contracte temporal en indefinit per mandat legal.
El lloguer d’habitacions ja no permet fragmentar el preu
Una altra de les novetats rellevants és la regulació expressa de l’arrendament d’habitacions. La llei defineix aquesta figura com el contracte pel qual se cedeix l’ús exclusiu d’una habitació i el dret a utilitzar zones comunes de l’habitatge, a canvi d’un preu.
Més enllà de la definició, la norma introdueix un límit clar en zones tensionades: la suma de les rendes de totes les habitacions no pot superar la renda màxima aplicable a l’arrendament unitari de l’habitatge.
A més, han de respectar-se els estàndards de superfície per persona i els llindars màxims d’ocupació fixats en la cèdula d’habitabilitat.
Dividir un habitatge en habitacions no permet superar el preu màxim legal del lloguer.
Grans tenidors i transmissions: més control i més obligacions
En l’àmbit de les transmissions, la Llei 11/2025 manté i reforça el dret de tanteig i retracte de l’Administració autonòmica en les transmissions d’habitatges situats en zones tensionades i propietat de grans tenidors persones jurídiques.
S’introdueixen, no obstant això, algunes excepcions rellevants:
- Transmissions d’habitatges de nova construcció o gran rehabilitació fetes dins de l’any següent a l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat,
- Primeres transmissions d’obra nova entre societats del mateix grup amb activitat immobiliària similar.
Mentre no entri en vigor la normativa que reguli el Registre de Grans Tenidors, les persones jurídiques que transmetin habitatges hauran de declarar si tenen aquesta condició o no. Si manifesten que no són grans tenidors, hauran d’aportar certificació registral acreditativa del nombre d’habitatges de la seva propietat en el moment de la venda.
Una transmissió sense la declaració i certificació adequades pot activar drets de tanteig o retracte de manera automàtica.
La Llei 11/2025 suposa un enduriment real del marc jurídic del lloguer i de les transmissions d’habitatge a Catalunya. El legislador desplaça el focus des de la forma del contracte cap a la seva finalitat efectiva i limita de manera expressa pràctiques que havien guanyat terreny en els últims anys.
Per a propietaris, arrendadors, inversors i operadors immobiliaris, el missatge és clar: és imprescindible revisar contractes, renovacions i operacions en curs, perquè el que abans podia passar inadvertit ara té conseqüències jurídiques directes.