En els últims mesos estem veient cada vegada més operacions immobiliàries estructurades com a lloguer amb opció de compra, especialment quan es tracta d’edificis complets o immobles destinats a activitat econòmica. Sobre el paper, la fórmula sembla còmoda: s’usa l’immoble, es paguen quotes i, passat un temps, es compra descomptant el que s’ha abonat.

El problema apareix quan l’Administració entén que la compra és segura des de l’inici. En aquest moment, el que semblava un lloguer comença a tributar com una cosa molt distinta.

Quan Hisenda diu “això no és un lloguer”

La Direcció General de Tributs (DGT) ha estat clara en la seva consulta vinculant V1557-25: si des del principi no hi ha dubtes raonables que s’exercirà l’opció de compra, el contracte deixa de considerar-se un lloguer ordinari.

En aquests casos, el que existeix realment és una operació de finançament, encara que el contracte s’anomeni d’una altra forma. És a dir, per a Hisenda ja s’està comprant l’immoble des del primer minut.

• Atenció. Si el preu final descompta totes les quotes i l’opció de compra està pràcticament decidida, el risc fiscal és alt encara que el contracte digui “arrendament”.

 Què succeeix comptablement (i per què afecta l’impost)?

Quan l’operació es qualifica d’arrendament financer, l’empresa no registra una despesa per lloguer, sinó:

Un actiu en el seu balanç (l’edifici).

Un passiu financer (el deute assumit).

Les quotes deixen de ser una despesa “normal” i es descomponen en dues parts:

• Interessos, que van a resultats.

• Amortització de deute, que no és despesa fiscal.

Atenció. Seguir comptabilitzant les quotes com a lloguer quan no ho són pot generar ajustos, regularitzacions i sancions.

Són deduïbles les quotes durant els cinc anys?

Aquí trobem un dels errors més freqüents. Quan el contracte es considera financer:

• No es dedueix la quota completa.

• Només són fiscalment deduïbles:

• Les despeses financeres, amb els seus límits legals.

• L’amortització de l’edifici, segons les regles fiscals.

La resta no redueix l’impost, encara que es pagui cada mes.

• Atenció. Deduir quotes completes com a lloguer quan l’operació és financera pot acabar en inspecció i liquidació amb recàrrecs.

I quan s’exerceix l’opció de compra, què passa?

En realitat, des del punt de vista fiscal, la compra ja s’havia iniciat. En exercir l’opció:

• No comença una amortització nova.

• Continua l’amortització de l’edifici ja reconegut.

Per a edificis comercials, administratius o habitatges, la referència habitual és:

• Amortització lineal màxima del 2% anual, amb un horitzó llarg.

Això sí, sempre que:

• L’edifici estigui correctament classificat.

• L’amortització reflecteixi una depreciació real i justificada.

Atenció. No tot l’edifici s’amortitza igual: el sòl no s’amortitza i alguns elements poden requerir tractament separat.

El que convé revisar abans de signar (o abans de seguir)

Aquest tipus de contractes no s’improvisen. Abans de signar -o fins i tot encara que ja estigui signat- convé analitzar:

• Si l’opció de compra és realment opcional.

• Com s’imputen les quotes.

• Quin impacte té en el balanç.

• Si l’amortització està ben plantejada.

• Si la deducció d’interessos compleix els límits legals.

Un contracte mal estructurat avui pot condicionar la fiscalitat dels pròxims 20 o 30 anys.

No tot lloguer amb opció de compra és un lloguer. Quan la compra és gairebé segura des de l’inici, Hisenda el tracta com una adquisició finançada, amb efectes immediats en comptabilitat, impost sobre societats i deduccions fiscals. La bona notícia és que, ben plantejat, l’impacte es pot gestionar. La dolenta és que, si no es revisa a temps, sol sortir car.

Abans de signar -o si ja ho ha fet- convé asseure’s, revisar números i anticipar-se. En aquesta mena d’operacions, arribar tard sol ser el veritable error.