Encara que la deducció per inversió en habitatge habitual en l’IRPF va ser suprimida amb caràcter general el 2013, continua sent aplicable per als qui van adquirir el seu habitatge amb anterioritat, sempre que compleixin els requisits del règim transitori.

En aquests casos, la deducció es calcula sobre les quantitats satisfetes per l’adquisició de l’habitatge habitual, amb un límit màxim anual, i exigeix dues condicions bàsiques: ser titular de l’immoble i que aquest constitueixi la residència habitual.

Estar en el règim transitori no amplia el dret a deduir més enllà del que permet la titularitat real de l’immoble.

Copropietat i finançament no són el mateix

Un dels errors més habituals és confondre qui paga amb qui és propietari. Des del punt de vista fiscal, són plans diferents.

La normativa de l’IRPF no condiciona la deducció a l’origen dels diners ni a qui efectua materialment els pagaments. És irrellevant que s’utilitzin fons propis, aliens o fins i tot que el préstec procedeixi d’un familiar. El que sí que resulta determinant és el percentatge de titularitat sobre l’habitatge.

L’esforç econòmic personal no modifica, per si sol, el dret a deducció.

Què succeeix quan el préstec és solidari

En molts casos, per exigència de l’entitat financera, el préstec hipotecari es formalitza amb diversos prestataris i amb caràcter solidari. Jurídicament, això implica que cada prestatari respon del total, però fiscalment no altera el repartiment intern del préstec.

La Direcció General de Tributs (DGT) entén que, excepte prova en contra, cada prestatari participa en el préstec en proporció a la seva titularitat, amb independència de qui efectuï els pagaments cada mes.

• Atenció. La responsabilitat solidària enfront del banc no es tradueix en més dret fiscal enfront d’Hisenda.

La clau està en la titularitat de l’immoble

La deducció per inversió en habitatge habitual està lligada al ple domini de l’immoble, encara que aquest sigui compartit. Si una persona és propietària d’un determinat percentatge indivís, només pot deduir en aquesta mateixa proporció.

Encara que assumeixi el pagament íntegre de la hipoteca, la base de la deducció es limita al percentatge de propietat que figuri en escriptura.

• Atenció. Hisenda no atén pactes privats ni a acords familiars no reflectits en la titularitat registral.

Exemple

Suposem una persona que va adquirir en 2009 el seu habitatge habitual juntament amb un germà, al 50%, perquè el banc va exigir tots dos com a compradors i prestataris. Des del primer moment, és ella qui resideix en l’habitatge i qui paga el 100% de la hipoteca, sense que el germà contribueixi als pagaments.

A l’efecte de l’IRPF, i encara que l’esforç econòmic sigui exclusivament seu, només podrà aplicar la deducció per inversió en habitatge habitual sobre el 50% de les quantitats satisfetes, perquè aquest és el seu percentatge de titularitat.

L’altre 50% no genera dret a deducció, encara que el copropietari no pagui res ni visqui en l’habitatge.

Pagar per compte d’un altre copropietari no amplia la base de la deducció.

Per què Hisenda manté aquest criteri?

L’Administració parteix d’una idea senzilla: la deducció és un benefici fiscal lligat a l’adquisició d’un bé concret, no a l’esforç financer realitzat.

Permetre que qui paga més dedueixi més, al marge de la titularitat, suposaria introduir un criteri subjectiu difícil de controlar i fàcilment manipulable. Per això, el repartiment es fa en funció de la propietat i no del pagament efectiu.

El criteri és estable i reiterat; no es tracta d’una interpretació aïllada.

Quines alternatives convé valorar en aquests casos?

Quan una persona assumeix íntegrament una hipoteca que correspon formalment a uns quants, convé analitzar si la situació pot regularitzar-se en el futur: extinció de condomini, modificació de titularitats o ajustos patrimonials.

No fer-ho manté una desconnexió permanent entre la realitat econòmica i la fiscal, que s’arrossega any rere any en la declaració.

• Atenció. Mantenir copropietats “de conveniència” pot tenir efectes fiscals negatius a llarg termini.

Revisió recomanable 

En aquests supòsits, és aconsellable revisar l’escriptura de compravenda, el préstec hipotecari i el percentatge de deducció aplicat en exercicis anteriors. Un error mantingut en el temps pot derivar en regularitzacions i sancions.

La deducció per habitatge habitual és un dels aspectes més controlats de l’IRPF, precisament pel seu impacte econòmic.

Deduir més del permès per la titularitat pot donar lloc a ajustos retroactius.

En la deducció per inversió en habitatge habitual, no mana qui paga, sinó qui és propietari. Encara que la situació pugui semblar injusta des d’un punt de vista personal, el criteri fiscal és clar, estable i difícilment discutible. Revisar la titularitat i anticipar els seus efectes evita sorpreses quan ja no hi ha marge de correcció.