No totes les amortitzacions són iguals, ni haurien de tractar-se com si ho fossin. El Tribunal Suprem acaba d’aclarir una qüestió que feia anys que generava regularitzacions discutibles. Durant anys s’ha assumit que, en vendre un immoble llogat, calia acceptar tant sí com no una amortització màxima. El Suprem ha dit que ja n’hi ha prou.
Hi ha decisions judicials que no canvien la llei, però sí la manera de mirar-la. I això, en matèria fiscal, sol marcar la diferència entre un càlcul raonable i una regularització difícil d’explicar. La recent doctrina del Tribunal Suprem (TS) sobre l’amortització d’immobles llogats va precisament en aquesta direcció.
La qüestió no neix en una gran estructura empresarial ni en una operació sofisticada. Parteix d’una situació molt comuna: una persona que lloga un immoble, declara aquests ingressos com a rendiments del capital immobiliari i, passat el temps, decideix vendre.
Fins aquí, res que sigui estrany. El problema apareix quan, en calcular el guany patrimonial d’aquesta venda, l’Administració exigeix minorar-lo sempre aplicant una amortització del 3%, encara que durant els anys de lloguer s’hagués utilitzat un criteri més ajustat i prudent.
Aquest automatisme és precisament el que el Tribunal Suprem ha decidit desmuntar.
- Atenció. Si s’ha venut un immoble llogat en els últims anys, convé revisar com es va calcular l’amortització aplicada al valor d’adquisició.
Què defensava l’Administració
La posició administrativa era senzilla, però excessivament rígida: si l’immoble no estava afecte a una activitat econòmica, l’única amortització vàlida a l’efecte de la venda havia de ser la del 3% anual, amb independència del que s’hagués fet en la pràctica.
L’argument era formal: com que no hi havia activitat econòmica, no es podien usar taules ni criteris alternatius. El resultat, no obstant això, era poc raonable: es forçava una depreciació fictícia més elevada, elevant artificialment el guany patrimonial… i, amb ell, la factura fiscal.
- Atenció. Una amortització imposada sense atendre la realitat del bé pot inflar de manera significativa la tributació en l’IRPF.
El criteri del Tribunal Suprem
El Suprem introdueix un matís clau, que en realitat és pur sentit comú: el fet de no desenvolupar una activitat econòmica no invalida la possibilitat d’aplicar una amortització inferior, sempre que encaixi en el concepte d’amortització mínima previst en la Llei de l’IRPF.
Dit d’una altra manera, el 3% no és una obligació automàtica. És un límit màxim. I com tot límit, permet moure’s per sota quan existeixen raons tècniques i coherents per a fer-ho.
El Tribunal rebutja que la qualificació del rendiment (capital immobiliari enfront d’activitat econòmica) sigui suficient per a imposar una amortització màxima sense més anàlisi.
- Atenció. No tot el que la norma permet com a màxim s’ha d’aplicar obligatòriament en tots els casos.
L’amortització mínima no és sinònim d’amortització màxima
Un dels punts més rellevants de la sentència és la distinció -sovint ignorada- entre dos plans distints:
- L’amortització com a despesa deduïble durant el lloguer.
- L’amortització que ha de minorar el valor d’adquisició en vendre.
El Suprem recorda que l’anomenada amortització mínima no està definida amb números tancats en la Llei i que, davant aquest buit, és legítim acudir a criteris tècnics raonables, com els previstos en l’Ordre ministerial de 27 de març de 1998, fins i tot encara que l’immoble no estigués afecte a una activitat econòmica.
- Atenció. Confondre amortització mínima amb un percentatge fix obligatori pot portar a liquidacions incorrectes.
Què implica això en la pràctica?
Aquesta doctrina obre la porta a defensar -amb base jurídica sòlida- amortitzacions més ajustades a la vida útil real de l’immoble, evitant correccions automàtiques que penalitzen el contribuent sense una justificació econòmica real.
També reforça un fet important: la interpretació raonable de la norma no es pot convertir en una sanció encoberta quan el marc legal és incomplet.
- Atenció. Existeixen casos en els quals pot ser viable revisar liquidacions anteriors o plantejar recursos si es va aplicar el 3% de manera automàtica.
Recordi…
Cada transmissió té la seva història i els seus números. A partir d’aquesta sentència, convé analitzar amb calma:
- Com es va amortitzar l’immoble durant els anys de lloguer,
- Quin criteri es va utilitzar en calcular el guany patrimonial,
- I si l’amortització aplicada respon realment a una depreciació raonable.
No es tracta de forçar interpretacions, sinó de defensar càlculs coherents, ben documentats i alineats amb la doctrina del Tribunal Suprem.
Abans d’acceptar una regularització o tancar una venda futura, és recomanable revisar l’impacte real de l’amortització aplicada.