Molts propietaris no residents se sorprenen en descobrir que, encara que el seu inquilí deixi de pagar, Hisenda continua exigint que es declarin aquestes rendes en el model 210 de l’IRNR. Una recent resolució del TEAC recorda que el criteri és clar: el que importa no és si es va cobrar, sinó si la renda era exigible.
Un dels problemes més frustrants per a qualsevol propietari que lloga un immoble és enfrontar-se a l’impagament de rendes. La situació es complica encara més quan l’arrendador resideix fora d’Espanya i, a més del desgast judicial que suposa un desnonament, ha d’atendre les seves obligacions fiscals al nostre país. La pregunta sorgeix de manera inevitable: haig de declarar ingressos que mai he cobrat?
La resposta, encara que pugui semblar xocant, és afirmativa. La normativa de l’impost sobre la renda de no residents (IRNR) i la doctrina recent del Tribunal Suprem i del Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC) confirmen que el rellevant no és els diners efectivament rebuts, sinó l’exigibilitat de la renda. Dit d’una altra manera, si el contracte fixava que l’inquilí havia de pagar en un determinat moment, aquesta renda es considera rendiment immobiliari, encara que l’arrendatari s’hagi quedat en l’habitatge sense abonar ni un euro.
Aquest criteri, que pot resultar difícil d’assimilar des d’una lògica pràctica, respon a la forma en què la nostra legislació configura la tributació dels arrendaments: l’arrendador ha de declarar els imports que té dret a exigir, i no únicament aquells que l’inquilí hagi satisfet.
TEAC
El TEAC en la seva resolució 1522/2022, de 24 de juny de 2025) parteix d’una situació bastant habitual: una propietària, resident a Suïssa, tenia llogat un immoble a Espanya. Va presentar el model 210 de l’IRNR declarant els ingressos corresponents a 2018 i 2019, però després va demanar rectificar aquestes autoliquidacions perquè l’inquilí havia deixat de pagar. De fet, va interposar un procediment de desnonament que va acabar en sentència favorable.
La qüestió era senzilla de formular, però complexa de resoldre: ha de tributar un no resident per rendes que no ha cobrat mai?
La normativa de l’IRNR (articles 13 i 24 TRLIRNR) estableix que els rendiments de capital immobiliari obtinguts a Espanya per un no resident tributen aquí, encara que el propietari visqui fora.
Segons la LIRPF, que serveix de referència, es consideren rendiments íntegres els imports que l’arrendador pot exigir a l’inquilí, amb independència que aquest compleixi o no amb el pagament.
- Atenció. Hisenda no aplica el criteri de caixa (cobrat) sinó el criteri de meritació/exigibilitat. Si el contracte estableix que l’inquilí havia de pagar, aquesta renda es declara encara que els diners no hagi entrat al compte.
La propietària al·legava que, com que no havia percebut res, el declarat eren ingressos ficticis i, per tant, sol·licitava la devolució. No obstant això, l’Administració va recordar que fins i tot hi havia una sentència judicial reconeixent el seu dret a cobrar aquestes quantitats, la qual cosa reforça la idea que eren exigibles.
- Atenció. Només en casos molt concrets (per exemple, quan el dret al cobrament està pendent de resolució judicial sobre la seva existència o quantia, art. 14.2 LIRPF) pot diferir-se la imputació. Si el que existeix és simplement un impagament, es tributa igualment.
Tribunal Suprem
El Tribunal Suprem, en la STS 1467/2021 (14 de desembre de 2021), ja havia deixat clar que l’impagament del lloguer no allibera l’arrendador de la seva obligació de declarar. Aquesta doctrina s’aplica tant a residents com a no residents.
Exemple
Imaginem-nos en Marco, resident a Suïssa, amb un pis a València arrendat per 1.000 € al mes. El contracte estableix el pagament mensual, però l’inquilí deixa de pagar des de gener de 2024.
- El que espera Marco: declarar només l’efectivament cobrat (és a dir, res des de gener).
- El que exigeix Hisenda: declarar cada mensualitat de 1.000 € com a rendiment del capital immobiliari en el model 210, trimestre a trimestre.
- Si interposa un desnonament i la sentència reconeix el dret a percebre les rendes, aquestes es consideren igualment rendiments imputables al període en què van ser exigibles.
- Resultat: en Marco ha d’ingressar a Espanya el 24% sobre aquestes rendes no cobrades, sense possibilitat de rectificar, tret que acredités ser resident a la UE/EEE i pogués aplicar deduccions específiques (no aplicable a Suïssa).
La quota de l’IRNR pot ser elevada perquè no es permet deduir despeses ni pèrdues d’impagament si es resideix fora de la UE/EEE. Això pot suposar un cost afegit per al propietari estranger.