El Tribunal Suprem ho deixa clar: no es pot valorar un immoble des de la vorera. Si li han comprovat el valor d’un immoble i no van entrar a veure’l per dins, aquesta sentència li interessa…

Volem compartir una sentència recent que pot marcar un abans i un després en les comprovacions de valor per part de l’Administració Tributària.

El Tribunal Suprem, en la seva sentència de 24 de juny de 2025 ha reiterat amb fermesa que una valoració pericial d’immobles no es pot fonamentar únicament en una visita exterior, acompanyada d’algunes fotografies i referències cadastrals. Segons el Suprem, aquesta pràctica vulnera les garanties mínimes del contribuent i no constitueix una motivació suficient per a justificar una liquidació tributària.

El cas que origina aquesta doctrina neix d’una operació d’aportació no dinerària d’immobles a una societat mercantil, operació subjecta al règim especial de fusions i bescanvis de valors. L’Administració, en lloc de practicar una visita interior als béns, es va limitar a observar-los des de l’exterior, assumir el seu estat de conservació i emetre valoracions presumptament objectives. Ni tan sols consta que el tècnic intentés accedir a l’interior o que hi hagués hagut negativa per part de l’obligat tributari.

El Suprem ha estat clar: aquesta manera de procedir no és raonable. No es pot justificar l’absència d’inspecció interna sobre la base de la suposada eficiència administrativa. La jurisprudència, cada vegada més consolidada, exigeix una motivació detallada i concreta per a prescindir d’aquesta inspecció, especialment quan es tracta d’immobles que, per les seves característiques singulars, requereixen observació directa per a conèixer el seu estat real, qualitats, distribucions o possibles reformes.

En paraules del Tribunal: “La regla sobre l’exigència de comprovació personal i directa no està concebuda per a la comoditat dels funcionaris o de l’Administració“. La bona praxi pericial recorda el Suprem, no és un formalisme prescindible, sinó una garantia substantiva que empara al contribuent enfront de valoracions automatitzades, estimatives o esbiaixades.

Així mateix, es posa el focus en el principi de capacitat econòmica, ja que una valoració errònia -basada en una premissa tan superficial com “l’aspecte des de fora sembla correcte”- pot desembocar en liquidacions injustes, sancions indegudes o litigis innecessaris.

Des del nostre despatx, recomanem revisar amb especial atenció qualsevol procediment de comprovació de valors que afecti immobles, especialment quan:

• S’hagi dut a terme una aportació no dinerària;
• S’hagi valorat un immoble sense constància de visita interior;
• La pericial no expliqui detalladament com s’ha obtingut la informació rellevant.

Atenció. En aquests casos, la falta d’inspecció interior -i, fet que és més greu, la seva absència de justificació- podria ser prou motiu per a anul·lar la liquidació o sanció derivada.

No dubti a contactar amb nosaltres si ha rebut una notificació d’aquest tipus o si vol revisar una operació anterior. L’ajudarem a valorar si l’Administració ha complert els seus propis estàndards… o si ha intentat mirar el seu immoble per sobre de l’espatlla.