No es infrecuente que una persona asuma en solitario el pago de una hipoteca que, en papeles, figura a nombre de varios. El problema aparece cuando llega la declaración del IRPF. La deducción por inversión en vivienda habitual sigue viva para algunos contribuyentes, pero no admite interpretaciones flexibles cuando hay copropiedad.
Aunque la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF fue suprimida con carácter general en 2013, sigue siendo aplicable para quienes adquirieron su vivienda con anterioridad, siempre que cumplan los requisitos del régimen transitorio.
En estos casos, la deducción se calcula sobre las cantidades satisfechas por la adquisición de la vivienda habitual, con un límite máximo anual, y exige dos condiciones básicas: ser titular del inmueble y que este constituya la residencia habitual.
Estar en el régimen transitorio no amplía el derecho a deducir más allá de lo que permite la titularidad real del inmueble.
Copropiedad y financiación no son lo mismo
Uno de los errores más habituales es confundir quién paga con quién es propietario. Desde el punto de vista fiscal, son planos distintos.
La normativa del IRPF no condiciona la deducción al origen del dinero ni a quién realiza materialmente los pagos. Es irrelevante que se utilicen fondos propios, ajenos o incluso que el préstamo proceda de un familiar. Lo que sí resulta determinante es el porcentaje de titularidad sobre la vivienda.
El esfuerzo económico personal no modifica, por sí solo, el derecho a deducción.
Qué ocurre cuando el préstamo es solidario
En muchos casos, por exigencia de la entidad financiera, el préstamo hipotecario se formaliza con varios prestatarios y con carácter solidario. Jurídicamente, esto implica que cada prestatario responde del total, pero fiscalmente no altera el reparto interno del préstamo.
La Dirección General de Tributos (DGT) entiende que, salvo prueba en contrario, cada prestatario participa en el préstamo en proporción a su titularidad, con independencia de quién efectúe los pagos mes a mes.
- Atención. La responsabilidad solidaria frente al banco no se traduce en un mayor derecho fiscal frente a Hacienda.
La clave está en la titularidad del inmueble
La deducción por inversión en vivienda habitual está ligada al pleno dominio del inmueble, aunque este sea compartido. Si una persona es propietaria de un determinado porcentaje indiviso, solo puede deducir en esa misma proporción.
Aunque asuma el pago íntegro de la hipoteca, la base de la deducción se limita al porcentaje de propiedad que figure en escritura.
- Atención. Hacienda no atiende a pactos privados ni a acuerdos familiares no reflejados en la titularidad registral.
Ejemplo
Supongamos una persona que adquirió en 2009 su vivienda habitual junto con un hermano, al 50 %, porque el banco exigió ambos como compradores y prestatarios. Desde el primer momento, es ella quien reside en la vivienda y quien paga el 100 % de la hipoteca, sin que el hermano contribuya a los pagos.
A efectos del IRPF, y aunque el esfuerzo económico sea exclusivamente suyo, solo podrá aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual sobre el 50 % de las cantidades satisfechas, porque ese es su porcentaje de titularidad.
El otro 50 % no genera derecho a deducción, aunque el copropietario no pague nada ni viva en la vivienda.
Pagar por cuenta de otro copropietario no amplía la base de la deducción.
¿Por qué Hacienda mantiene este criterio?
La Administración parte de una idea sencilla: la deducción es un beneficio fiscal ligado a la adquisición de un bien concreto, no al esfuerzo financiero realizado.
Permitir que quien paga más deduzca más, al margen de la titularidad, supondría introducir un criterio subjetivo difícil de controlar y fácilmente manipulable. Por eso, el reparto se hace en función de la propiedad y no del pago efectivo.
El criterio es estable y reiterado; no se trata de una interpretación aislada.
¿Qué alternativas conviene valorar en estos casos?
Cuando una persona asume íntegramente una hipoteca que corresponde formalmente a varios, conviene analizar si la situación puede regularizarse en el futuro: extinción de condominio, modificación de titularidades o ajustes patrimoniales.
No hacerlo mantiene una desconexión permanente entre la realidad económica y la fiscal, que se arrastra año tras año en la declaración.
- Atención. Mantener copropiedades “de conveniencia” puede tener efectos fiscales negativos a largo plazo.
Revisión recomendable
En estos supuestos, es aconsejable revisar la escritura de compraventa, el préstamo hipotecario y el porcentaje de deducción aplicado en ejercicios anteriores. Un error mantenido en el tiempo puede derivar en regularizaciones y sanciones.
La deducción por vivienda habitual es uno de los aspectos más controlados del IRPF, precisamente por su impacto económico.
Deducir más de lo permitido por la titularidad puede dar lugar a ajustes retroactivos.
En la deducción por inversión en vivienda habitual, no manda quién paga, sino quién es propietario. Aunque la situación pueda parecer injusta desde un punto de vista personal, el criterio fiscal es claro, estable y difícilmente discutible. Revisar la titularidad y anticipar sus efectos evita sorpresas cuando ya no hay margen de corrección.