El Tribunal Supremo lo deja claro: no se puede valorar un inmueble desde la acera. Si te han comprobado el valor de un inmueble y no entraron a verlo por dentro, esta sentencia te interesa…

Queremos compartir una sentencia reciente que puede marcar un antes y un después en las comprobaciones de valor por parte de la Administración Tributaria.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 24 de junio de 2025 ha reiterado con firmeza que una valoración pericial de inmuebles no puede fundamentarse únicamente en una visita exterior, acompañada de algunas fotografías y referencias catastrales. Según el Supremo, esta práctica vulnera las garantías mínimas del contribuyente y no constituye una motivación suficiente para justificar una liquidación tributaria.

El caso que origina esta doctrina nace de una operación de aportación no dineraria de inmuebles a una sociedad mercantil, operación sujeta al régimen especial de fusiones y canjes de valores. La Administración, en lugar de practicar una visita interior a los bienes, se limitó a observarlos desde el exterior, asumir su estado de conservación y emitir valoraciones presuntamente objetivas. Ni siquiera consta que el técnico intentase acceder al interior o que hubiese habido negativa por parte del obligado tributario.

El Supremo ha sido claro: este proceder no es razonable. No se puede justificar la ausencia de inspección interna en base a la supuesta eficiencia administrativa. La jurisprudencia, cada vez más consolidada, exige una motivación detallada y concreta para prescindir de esta inspección, en especial cuando se trata de inmuebles que, por sus características singulares, requieren observación directa para conocer su estado real, calidades, distribuciones o posibles reformas.

En palabras del propio Tribunal: “La regla sobre la exigencia de comprobación personal y directa no está concebida para la comodidad de los funcionarios o de la Administración”. La buena praxis pericial, recuerda el Supremo, no es un formalismo prescindible, sino una garantía sustantiva que ampara al contribuyente frente a valoraciones automatizadas, estimativas o sesgadas.

Asimismo, se pone el foco en el principio de capacidad económica, ya que una valoración errónea -basada en una premisa tan superficial como “el aspecto desde fuera parece correcto”- puede desembocar en liquidaciones injustas, sanciones indebidas o litigios innecesarios.

Desde nuestro despacho, recomendamos revisar con especial atención cualquier procedimiento de comprobación de valores que afecte a inmuebles, en especial cuando:

• Se haya llevado a cabo una aportación no dineraria;
• Se haya valorado un inmueble sin constancia de visita interior;
• La pericial no explique detalladamente cómo se ha obtenido la información relevante.

Atención. En estos casos, la falta de inspección interior -y, lo que es más grave, su ausencia de justificación- podría ser motivo suficiente para anular la liquidación o sanción derivada.

No dudes en contactar con nosotros si has recibido una notificación de este tipo o si deseas revisar una operación anterior. Te ayudaremos a valorar si la Administración ha cumplido sus propios estándares… o si ha intentado mirar tu inmueble por encima del hombro.