{"id":11453,"date":"2024-07-15T14:55:24","date_gmt":"2024-07-15T14:55:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.albacarassessors.com\/?p=11453"},"modified":"2024-07-15T14:56:17","modified_gmt":"2024-07-15T14:56:17","slug":"autoconsumo-en-la-actividad-promotora","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.albacarassessors.com\/es\/2024\/07\/15\/autoconsumo-en-la-actividad-promotora\/","title":{"rendered":"Autoconsumo en la actividad promotora"},"content":{"rendered":"
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Si su empresa se dedica a la promoci\u00f3n inmobiliaria pero tiene unas viviendas que no logra vender, por lo que est\u00e1 pensando en alquilarlas, le explicamos c\u00f3mo actuar para que dicho alquiler no le suponga un coste fiscal.<\/h4>\n

Nos dirigimos a ustedes con el objetivo de proporcionarles informaci\u00f3n crucial acerca de las implicaciones fiscales relacionadas con el alquiler de viviendas que su empresa promotora no ha logrado vender. Es fundamental que consideren cuidadosamente las opciones disponibles para evitar incurrir en elevados costes fiscales innecesarios.<\/p>\n

Si su empresa ha construido viviendas que no han sido transmitidas y decide ponerlas en alquiler para obtener rentabilidad, es imprescindible comprender las consecuencias fiscales de dicha decisi\u00f3n. En particular, deben prestar atenci\u00f3n a la exenci\u00f3n de IVA aplicable al alquiler de viviendas a particulares<\/strong> y c\u00f3mo esta puede resultar en un coste fiscal significativo para su empresa.<\/p>\n

Autoconsumo y sectores diferenciados<\/strong><\/p>\n

Cuando su empresa decide alquilar las viviendas, se generan dos actividades distintas:<\/p>\n

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  1. Promoci\u00f3n inmobiliaria (actividad no exenta de IVA):<\/strong> Por la que se repercutir\u00e1 IVA.<\/li>\n
  2. Alquiler de viviendas (actividad exenta de IVA):<\/strong> Por la que no se repercutir\u00e1 IVA.<\/li>\n<\/ol>\n

    Dado que estas actividades est\u00e1n enmarcadas en dos Clasificaciones Nacionales de Actividades Econ\u00f3micas (CNAE) diferentes (411 para promoci\u00f3n inmobiliaria y 682 para alquiler de viviendas), se aplicar\u00e1 el R\u00e9gimen de sectores diferenciados.<\/p>\n

    Venta interna y autoconsumo<\/strong><\/p>\n

    Por las viviendas que se alquilen y que pasen del sector de \u00abpromoci\u00f3n\u00bb al sector de \u00abalquiler\u00bb, se producir\u00e1 un \u00abautoconsumo interno\u00bb:<\/p>\n

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    • Su empresa deber\u00e1 realizar una \u00abventa interna\u00bb y emitir una factura en la que actuar\u00e1 como emisora y receptora al mismo tiempo.<\/li>\n
    • En dicha factura, deber\u00e1 repercutir IVA sobre el valor de la vivienda (se puede utilizar el valor contable como referencia).<\/li>\n
    • Ese IVA se considerar\u00e1 soportado por el sector de \u00abalquiler\u00bb y no ser\u00e1 deducible, obligando a su empresa a asumir este coste.<\/li>\n<\/ul>\n

      Por ejemplo, si empieza a alquilar dos viviendas con un valor contable total de 200.000 euros, deber\u00e1 ingresar en Hacienda un IVA de 20.000 euros (10% por ser viviendas).<\/p>\n

      Alternativas para evitar costes fiscales<\/strong><\/p>\n

      Afortunadamente, existen alternativas que pueden evitar estos costes fiscales:<\/p>\n

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      1. Alquiler con opci\u00f3n de compra:<\/strong>\n
          \n
        • Las viviendas seguir\u00e1n afectas al sector de \u00abpromoci\u00f3n\u00bb, evitando el autoconsumo por el alquiler.<\/li>\n
        • Aunque el alquiler dure m\u00e1s de dos a\u00f1os, su venta posterior mantendr\u00e1 el car\u00e1cter de primera entrega y seguir\u00e1 tributando por IVA.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n
        • Alquiler con servicios hoteleros:<\/strong><\/li>\n
        • Esta actividad repercute IVA, no constituye un sector diferenciado y tampoco genera autoconsumo.<\/li>\n
        • Es crucial vender las viviendas en tiempos espec\u00edficos para evitar costes fiscales adicionales:\n
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          • Si se venden antes de que la empresa las haya utilizado m\u00e1s de dos a\u00f1os en esta actividad, la venta mantendr\u00e1 el car\u00e1cter de primera entrega, tributando por IVA sin mayores complicaciones.<\/li>\n
          • Si se venden despu\u00e9s de m\u00e1s de diez a\u00f1os, la venta estar\u00e1 exenta de IVA y no requerir\u00e1 regularizaci\u00f3n alguna.<\/li>\n
          • Si se venden entre el segundo y el d\u00e9cimo a\u00f1o, se aplicar\u00e1 la \u00abregularizaci\u00f3n por venta de bienes de inversi\u00f3n\u00bb, devolviendo el IVA soportado en la construcci\u00f3n de las viviendas en proporci\u00f3n a los a\u00f1os que falten para completar el plazo de diez a\u00f1os.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ol>\n
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            • Atenci\u00f3n. <\/strong>Es fundamental que su empresa eval\u00fae detenidamente las implicaciones fiscales de las distintas opciones de alquiler y elija la estrategia que mejor se adapte a sus necesidades y objetivos financieros.<\/li>\n<\/ul>\n

              El TEAC cambia de criterio para determinar la base imponible del IVA en los autoconsumos de bienes<\/strong><\/p>\n

              Por otro lado, queremos informarles de que a\u00a0resoluci\u00f3n del Tribunal Econ\u00f3mico-Administrativo Central (TEAC) de 17 de abril de 2024<\/strong>, ha modificado el criterio de dicho \u00f3rgano sobre la determinaci\u00f3n de la base imponible del\u00a0IVA en el autoconsumo de bienes, recogido en sus previas resoluciones\u00a0n.\u00ba 1993\/2005, de 8 de octubre de 2008, y n.\u00ba\u00a06934\/2019, de 16 de diciembre de 2021.<\/p>\n

              El TEAC ha dictaminado que el gravamen del autoconsumo de bienes previsto en el art\u00edculo 9.1.\u00ba.d) de la Ley del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido (LIVA) tiene como objetivo garantizar la igualdad de trato entre los sujetos pasivos. Esta medida busca asegurar que las empresas que ejercen una actividad exenta de IVA, y que por lo tanto no pueden deducir el IVA soportado al adquirir bienes empresariales, enfrenten la misma carga fiscal que aquellas que realizan la misma actividad mediante bienes producidos por ellas mismas sin pagar el IVA.<\/p>\n

              La normativa comunitaria establece que en casos de autoconsumo, la base imponible debe ser el precio de compra de los bienes o de bienes similares, o, en ausencia de un precio de compra, el precio de coste. Estos precios deben ser evaluados en el momento en que se realizan las operaciones.<\/p>\n

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              1. Precio de compra:<\/strong>\n
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                • La base imponible se establece en funci\u00f3n del valor residual de los bienes en el momento de su destino o afectaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n
                • Precio de coste:<\/strong><\/li>\n
                • En ausencia de un precio de compra, la base imponible se determina por el precio de coste, incluyendo todos los costes soportados y el valor de los bienes mejorados o acabados por un tercero.<\/li>\n
                • No se incluye el valor de los bienes o servicios por los que se hayan soportado cuotas de IVA no deducidas.<\/li>\n<\/ol>\n

                  Se considera que el sujeto pasivo ha soportado cuotas de IVA no deducibles no solo cuando las haya soportado directamente, sino tambi\u00e9n cuando estas est\u00e9n incluidas en el precio de los bienes adquiridos, debido a que fueron soportadas en fases anteriores del proceso de producci\u00f3n o distribuci\u00f3n sin haberse deducido en ninguna de dichas fases.<\/p>\n

                  En el caso espec\u00edfico analizado en la resoluci\u00f3n, se concluye que no procede incluir en la base imponible del autoconsumo el coste de un terreno sobre el cual el sujeto pasivo construy\u00f3 una vivienda, ya que no se acredit\u00f3 que el precio de compra del terreno incluyera cuotas de IVA no deducidas.<\/p>\n

                  En conclusi\u00f3n, al alquilar viviendas, su empresa se enfrenta a la necesidad de realizar una \u00abventa interna\u00bb, generando autoconsumo. El cambio de criterio del TEAC afecta directamente a c\u00f3mo se determina la base imponible de este autoconsumo. Seg\u00fan la nueva resoluci\u00f3n del TEAC, la base imponible del IVA en autoconsumo de bienes debe basarse en el precio de compra o coste, lo cual influye en la factura interna que su empresa debe emitir al alquilar viviendas.<\/p>\n

                  Para optimizar la gesti\u00f3n fiscal y evitar costes innecesarios, su empresa debe considerar cuidadosamente las alternativas al alquiler de viviendas y asegurarse de cumplir con la nueva normativa del TEAC sobre la base imponible del IVA en autoconsumos de bienes.<\/p>\n

                  Quedamos a su disposici\u00f3n para cualquier consulta adicional y para brindarles el asesoramiento necesario para optimizar la gesti\u00f3n fiscal de sus actividades inmobiliarias.<\/p>\n

                   <\/p>\n<\/div>\n

                   <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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